Prezzi delle case usate in calo: -1,6% nel secondo trimestre dell’anno
Ribassi generalizzati in tutte le regioni tranne che in Trentino, Friuli e Liguria
Lug 4, 2024
Roma, 4 lug. – Nel secondo trimestre del 2024, i prezzi delle abitazioni in Italia hanno subito una battuta d’arresto, registrando un calo dell’1,6% rispetto al trimestre precedente e rimanendo invariati rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, a una media di 1.821 euro al metro quadro. Questi dati emergono dal nuovo report sui prezzi delle abitazioni usate, elaborato da Idealista, il portale immobiliare leader nello sviluppo tecnologico in Italia.
Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di Idealista: “la diminuzione dei prezzi indica un cambiamento rispetto alla moderata tendenza rialzista che ha caratterizzato il mercato immobiliare negli ultimi anni. Questo cambiamento è causato dall’atteggiamento più cauto degli acquirenti, verosimilmente in attesa di potenziali riduzioni dei tassi di interesse da parte della BCE, e riflette una riduzione della domanda per le transazioni immobiliari residenziali.
Con la diminuzione della domanda, l’offerta, pur essendo ancora limitata, sta gradualmente aumentando nel Paese, soprattutto nelle grandi città come Milano e Torino. Questo potrebbe anticipare condizioni di mercato più favorevoli per coloro che stanno considerando di investire o di acquistare proprietà nel mercato immobiliare nei prossimi mesi”.
Capoluoghi. Il mercato immobiliare delle città capoluogo mostra una tendenza generale al ribasso, con 58 capoluoghi che vedono una diminuzione dei prezzi, 41 con un aumento e tre (Milano, Viterbo e Pisa) che rimangono stabili rispetto al trimestre precedente. Le città che hanno registrato i cali più significativi sono Benevento (-7,4%), Potenza (-6,2%) e L’Aquila (-6,1%). Altre 55 città hanno subito riduzioni variabili tra il -5,8% di Ascoli Piceno e il -0,1% di Cosenza e Ravenna. Al contrario, gli aumenti maggiori sono stati osservati a Vicenza (6,8%), Cuneo (4,3%), Verbania e Ferrara (entrambe con un incremento del 2,7%).
Nei principali mercati, gli unici aumenti sono stati registrati a Firenze (0,7%) e Venezia (0,4%). Milano è rimasta stabile, mentre Bologna (-0,2%), Roma (-0,3%), Torino (-0,8%), Palermo (-2,6%) e Napoli (-3%) hanno registrato cali.
Milano si conferma la città con i prezzi immobiliari più elevati (4.987 euro/m²), seguita da Venezia (4.486 euro/m²) e Firenze (4.110 euro/m²), le uniche tre città italiane con valori superiori ai 4.000 euro al metro quadrato. Le città più economiche per l’acquisto di un immobile sono Caltanissetta (713 euro/m²), Ragusa (734 euro/m²) e Biella (753 euro/m²).
Province. A livello provinciale, la tendenza ribassista è più evidente con 81 province in calo, guidate da Benevento (-7,6%), Fermo e Sondrio (-6,5%) e Reggio Calabria (-5,5%). Anche le province di Milano (-1,2%) e Roma (-1,9%) sono in diminuzione. Viterbo e Ragusa rimangono stabili questo trimestre. Gli incrementi riguardano 23 province, trainati da Cuneo (4,5%), Livorno (2,7%) e Vicenza (2,5%).
La provincia più cara è Bolzano (4.504 euro/m²), seguita da Milano (3.389 euro/m²), Savona (3.071 euro/m²) e Lucca (3.060 euro/m²), tutte con valori superiori ai 3.000 euro al metro quadrato. Le province più economiche sono Biella (625 euro/m²), Caltanissetta (651 euro/m²) e Isernia (669 euro/m²).
Regioni. Nel trimestre primaverile, i prezzi delle case sono diminuiti in quasi tutte le regioni italiane, con le eccezioni di Trentino-Alto Adige (1,4%), Friuli-Venezia Giulia (0,2%) e Liguria (0,1%), che hanno registrato incrementi. Le riduzioni hanno colpito 17 regioni, con i cali maggiori nelle Marche (-3,3%), Basilicata, Campania e Valle d’Aosta (tutte -3,1%). Altre regioni con ribassi significativi includono Calabria (-2,8%), Lazio (-2,2%), Abruzzo (-2,1%) e Sicilia (-1,7%), tutte superiori alla media nazionale del -1,6%.
Il Trentino-Alto Adige, con 3.144 euro/m², si conferma la regione italiana con i prezzi più elevati, seguito da Valle d’Aosta (2.621 euro/m²), Liguria (2.501 euro/m²) e Toscana (2.315 euro/m²). Anche Lombardia (2.153 euro/m²), Lazio (2.085 euro/m²) ed Emilia-Romagna (1.837 euro/m²) presentano valori superiori alla media nazionale di 1.821 euro. Le regioni più economiche per l’acquisto di un’abitazione sono Molise (881 euro/m²) e Calabria (889 euro/m²), le uniche con prezzi inferiori ai 1.000 euro al metro quadro.
L’indice dei valori immobiliari di idealista aggiornato. A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi).
Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d’asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report.
Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta.
Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell’evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia.
Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari.
Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.
